■衡陽(yáng)弘正國有資產(chǎn)管理有限責任公司 陳章鴻

　　摘要：衡陽(yáng)市是全國26個(gè)老工業(yè)基地之一，擁有數量眾多的工業(yè)遺存，其中大部分是老舊廠(chǎng)房。華翔創(chuàng )業(yè)園位于該市中心城區，2010年以來(lái)， 園區引進(jìn)民營(yíng)資本，對老舊廠(chǎng)房進(jìn)行開(kāi)發(fā)利用，改造成為集體育健身、文化娛樂(lè )和餐飲住宿為一體的“文體街區”，既為周邊社區居民提供了豐富的文化體育服務(wù)，又盤(pán)活了國有存量資產(chǎn)，其成功的實(shí)踐與有益的啟示是本文研究的主要內容。

　　關(guān)鍵詞：文體街區、社區體育中心、老舊廠(chǎng)房利用、全民健身

　　衡陽(yáng)市是全國26個(gè)老工業(yè)基地之一，隨著(zhù)城市經(jīng)濟結構的轉變，曾經(jīng)輝煌的門(mén)類(lèi)齊全眾多工業(yè)企業(yè)，逐漸被改革的洪流所淘汰，老舊廠(chǎng)房成為一種既有地理位置優(yōu)勢、又處于廢棄閑置狀態(tài)的存量資產(chǎn)。如何開(kāi)發(fā)利用老舊廠(chǎng)房，讓它們重新煥發(fā)活力，服務(wù)于城市建設和居民生活，華翔創(chuàng )業(yè)園通過(guò)10年的探索，利用老舊廠(chǎng)房打造體育健身“文體街區”，無(wú)疑是一條值得地方政府應該重視，并予以積極地引導的全新模式。

　　一、園區發(fā)展現狀

　　華翔創(chuàng )業(yè)園位于衡陽(yáng)市天馬山南路1號，占地約33畝，老舊廠(chǎng)房面積約1.25萬(wàn)平方米，緊鄰解放路核心商圈，周邊除醫院、學(xué)校外，還有大量居民小區。創(chuàng )業(yè)園是以扶持和孵化文體小微企業(yè)創(chuàng )業(yè)和辦公為主，綜合文化餐飲、廣告創(chuàng )意等多功能的“文體街區”。創(chuàng )業(yè)園適當保持了60年代老舊廠(chǎng)房原有風(fēng)貌，引進(jìn)民營(yíng)資本加以改造利用，成為本地頗有名氣的“文體街區”。2015年以來(lái)連續被評為省級優(yōu)秀園區。

　　目前入駐企業(yè)28家，從業(yè)人員977人，年商貿收入1.18億元。

　　二、園區創(chuàng )新實(shí)踐

　　1.準確把握市場(chǎng)需求。創(chuàng )業(yè)園抓住市場(chǎng)機遇，發(fā)揮老舊廠(chǎng)房巨型、大跨交互型空間特性和地理位置優(yōu)勢，先后引進(jìn)佳運體育公園、羽都球館等民營(yíng)企業(yè)入園，保留廠(chǎng)房中有風(fēng)貌價(jià)值的建筑，與“10分鐘健身圈”社區體育健身結合，建設適應于社區體育健身的“文體街區”。這既保護、傳承始于上世紀60年代的工業(yè)文化記憶，也提升、優(yōu)化了周邊社區體育健身環(huán)境。

　　2.敏銳發(fā)現政策指向。雖然省、市相關(guān)實(shí)施細則尚未下發(fā)，華翔創(chuàng )業(yè)園敏銳發(fā)現了文件中鮮明的政策導向，并以此確定了創(chuàng )業(yè)園發(fā)展方向和規劃，將有限的資源逐步集中于體育健身產(chǎn)業(yè)，同時(shí)配套文化休閑和餐飲服務(wù)，形成一個(gè)集社區居民體育健身、文化休閑為一體的“文體街區”。

　　3.多元活動(dòng)豐富服務(wù)內容。圍繞不同服務(wù)對象的不同需求，園區與入駐企業(yè)開(kāi)展了豐富多彩的園區活動(dòng)。多元化、針對性強的園區活動(dòng)，為園區、入駐企業(yè)和周邊社區居民搭建了一個(gè)開(kāi)放的互動(dòng)交流平臺，深化了園區、入駐企業(yè)和周邊社區居民之間的關(guān)系，營(yíng)造出創(chuàng )業(yè)園“文體街區”獨有的人文氛圍。

　　4.深度融合拓展服務(wù)范圍。園區緊緊抓住黨的建設這個(gè)國有企業(yè)發(fā)展的“根”和“魂”，投入70多萬(wàn)元建設標準化黨建陣地。實(shí)現了黨組織覆蓋所有入駐企業(yè)，并發(fā)展入駐企業(yè)業(yè)主進(jìn)入園區黨組織，共同謀求發(fā)展。重點(diǎn)開(kāi)展入駐企業(yè)員工教育培訓，創(chuàng )新思政課形式、豐富思政課內容，把入駐企業(yè)員工個(gè)人職業(yè)技能提升、職業(yè)生涯規劃提升和思想政治教育提升相結合。把整個(gè)園區打造為一個(gè)黨的建設與入駐企業(yè)經(jīng)營(yíng)深度融合的“雙創(chuàng )基地”。

　　5.聚焦提升深耕服務(wù)主業(yè)。園區把佳運體育公園、羽都球館等入駐企業(yè)定位為體育健身服務(wù)提供商。為此聚焦提升服務(wù)質(zhì)量，擴大企業(yè)知名度，積極推進(jìn)體育和健身交流活動(dòng)和賽事。在通過(guò)各類(lèi)賽事和交流活動(dòng)提升知名度和人氣的基礎上推出青少年羽毛球、籃球和乒乓球培訓；社區居民和城市白領(lǐng)瑜伽健身等延伸服務(wù)。

　　三、園區存在問(wèn)題

　　1.政策和土地的制約。老舊廠(chǎng)房改造為體育健身場(chǎng)地相關(guān)政策地方政府尚未細化，由于城市建設規劃而拆遷、動(dòng)遷等不確定因素也帶來(lái)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險，無(wú)論園區還是入駐企業(yè)，對下一步發(fā)展底氣不足，缺乏長(cháng)遠規劃。同時(shí)老舊廠(chǎng)房一般為政府劃撥用地，用地權屬單位較為復雜，用地性質(zhì)制約了民營(yíng)資本在老舊廠(chǎng)房改造體育設施上的投入。

　　2.改造技術(shù)規范的制約。老舊廠(chǎng)房改造體育設施缺乏相應技術(shù)標準，自行進(jìn)行改造工程建設可能存在規劃技術(shù)規范、外部結構、消防環(huán)保等隱患。

　　3.融資、資本進(jìn)入和退出的制約。園區小微企業(yè)資金籌集途徑一般為銀行、非銀行金融機構、企業(yè)等其它單位和個(gè)人、自身積累，園區內體育健身類(lèi)小微企業(yè)不僅規模小，且大多是輕資產(chǎn)企業(yè)，經(jīng)營(yíng)對流動(dòng)資金的依賴(lài)程度偏高，卻又缺少銀行融資所必需的土地、廠(chǎng)房等可抵押的有效資產(chǎn)，造成“融資難、融資貴”。小微企業(yè)規模較小，自身收益規模小，積累不足，抗風(fēng)險能力較弱，特別是在疫情期間尤為突出。

　　四、園區實(shí)踐啟示

　　1.是有效盤(pán)活國有存量資產(chǎn)的途徑。老舊廠(chǎng)房持有者一般為國有企業(yè)，如何盤(pán)活存量資產(chǎn)，就需要國有企業(yè)高度重視老舊廠(chǎng)房改造，充分認識到老舊廠(chǎng)房改造在“穩投資、穩增長(cháng)”中的重要作用。特別是在新冠疫情常態(tài)化防控的新形勢下，改造利用好老舊廠(chǎng)房，就是盤(pán)活用好國有企業(yè)閑置資源。

　　2.是有效提高體育服務(wù)供給的途徑。園區優(yōu)先將老舊廠(chǎng)房用于體育健身、餐飲服務(wù)和文化休息等與周邊居民日常生活相關(guān)的產(chǎn)業(yè)，完善了居民生活配套功能，滿(mǎn)足了居民個(gè)性化體育需求，成為破解社區居民體育健身“去哪兒”有效途徑 ，助力全民健身戰略實(shí)施。

　　3.是匯集國有民營(yíng)企業(yè)優(yōu)勢的途徑。園區吸引民營(yíng)資本參與老舊廠(chǎng)房改造利用，既放盤(pán)活了國有存量資產(chǎn)，放大國有資本影響力，形成市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)機制，又促進(jìn)體育健身產(chǎn)業(yè)產(chǎn)權多樣化，充分發(fā)揮國有企業(yè)在資本、人才等方面的優(yōu)勢，發(fā)揮民營(yíng)企業(yè)在體制機制、適應市場(chǎng)能力等方面的優(yōu)勢，實(shí)現老舊廠(chǎng)房改造后的最大化利用。

　　對老舊廠(chǎng)房利用開(kāi)發(fā)涉及到經(jīng)濟、生活和社會(huì )多個(gè)方面，華翔創(chuàng )業(yè)園模式有別于以“政府主導、開(kāi)發(fā)商投資實(shí)施”的自上而下的單一運作模式，而是在市場(chǎng)中探索，逐漸引進(jìn)民營(yíng)資本形成一個(gè)服務(wù)周邊社區群眾的“文體街區”。它的成功說(shuō)明采取差異化的、自下而上的老舊廠(chǎng)房利用模式，應該受到重視，并予以積極地引導。

　　參考文獻：

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